4成购房者“放弃”在今年买房,房价下跌已定?住建部发声定调了

新房资讯2023-02-13 11:14:49佚名

种种信号显示,2022年的楼市似乎正在“回暖升温”。首先,1月份,70个大中城市中,新房和二手房销售价格环比下跌的城市分别有39个和55个,比去年12月分别减少11个和8个;

其次,房企融资也开始升温,近期房企境内信用债申请活跃。根据中原地产研究院数据显示,2月14日-2月16日,已有16家房企融资获得了反馈,累计金额超600亿,行业信心正在重建;

再者,据不完全统计,年初至今,超过40城出台稳定楼市新政,主要涉及降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等方面;

更重要的是,在2月24日的住建部新闻发布会上,住建部部长王蒙徽直言驳斥了“房地产黑铁时代来临”的论调,重申“房住不炒”态度,并再度明确房地产的“支柱产业”地位不变,这被很多人解读是“释放了积极信号”。

基于此,很多专家发声表示,暖风频吹,楼市反弹在即,有购房需求的人,要早打算了。易居丁祖昱甚至表示,市场底部已经出现,叠加房地产信贷边际宽松,暖风阵阵,部分城市已有回升征兆。

有些房产中介更是在朋友圈洋洋得意表示,“过去半年你对我爱答不理,接下来我会让你高攀不起,还想以年前的价格买房,不可能了”,言语间充斥着“房价即将上涨”的暗示。

事实真的如此吗?房价真的要反弹上涨了吗?在回答该问题之前,我们想向大家说明2个很多人“看不到”的信息,或者说媒体很少去报道,选择性视而不见的信息。透过这2个信息,我们或许对当下的房地产市场会有更全面、更清晰的认识:

第一,CRIC针对返乡置业或就地买房的客户做了一项调研问卷,即2022年春节置业客户需求调研,共收回4101份问卷。结果显示:2022年春节客户购房迫切度大幅下降,计划一年内完成购房的客户从2021年的近八成下降至2022年的六成,而“收入降低”成为客户不买房的主因。

这份报告结论中有一个非常重要的信息,那就是“4成购房者’放弃’在今年买房”,至于原因,调查报告也表明了:收入降低是主因。对此,我们并不感到奇怪,2020年以来,受疫情影响,很多行业都遭受了重创,尤其是航运、客运、旅游、餐饮、外贸等行业,不仅客户流失严重,而且订单量骤降。官方数据显示,截止到2021 年 11 月,全国城镇调查失业率为 5.0% ,6-24 岁人口调查失业率为 14.3% ,25-59 岁人口调查失业率为 4.2% ,均比 2019 年同期数据高出不少。58、智联等机构发布的招聘信息也显示,2022年春季招聘会求职人数远高于往年,比2020年高34.2%。

失业、被裁、降薪、调岗等几乎已经成为各大公司的常态,尤其是地产行业,今年以来有多家企业爆出给员工“放长假”。而失业、降薪等的背后,意味着很多人的工资收入大大降低了。这和CRIC的调查报告,完全吻合;

第二,最新数据显示,截止到目前,全国法拍房总量已经高达302万套。这个数据来源包括多个渠道:阿里法拍网、京东法拍网以及其它法拍平台。其中阿里法拍网“住宅用房”法拍房数量高达1758569套,其它类型的法拍房数量有506256套。

这里需要明确一个事实:法拍房并不等于断供房,但是法拍房包括断供房。根据阿里法拍房工作人员透露,法拍房中有41.2%是断供房,也就是说,全国302万套法拍房中,有超过120万套是断供房。持房者“断供”的理由必然是多样的,比如失业导致的资金链断裂,比如创业失败负债累累,无力还供等,但“断供”的结果是一样的,房子被银行收回拍卖,以低价成交,购房者的征信受影响。

4成购房者“放弃”在今年买房,再加上全国法拍房数量达到新高302万套,释放什么信号?房产专家李俊毅分析认为,有三点非常明确:一是,站在买方市场的角度来看,2022年的楼市并未发生转向,尤其是三四线城市,购房者持币观望的情绪依然浓厚。“一年内有购房打算”的比例大降超过50%,侧面反映了当前市场仍然“寒冷”。当然,不得不承认,2022年开年两个月,很多城市松绑了调控政策,降低首付、降低贷款利率等,但因为政策有滞后性,市场信心仍然有待重建;

二是,随着“房住不炒”调控持续深入,国人正在用脚投票房地产。换句话说,房地产的金融属性正在削弱,居住属性正在回归。事实确实如此,以往房价大涨阶段,购房者挤破头也要进场抢房,住宅买不到买公寓,公寓买不到买写字楼。再看看当前的市场,住宅销量跌势明显,2022年1月份,百强房企中8成以上业绩下滑,4成以上业绩大幅下滑。就连万科、融创、绿地等头部房企也都招架不住了,纷纷站出来喊“黑铁时代来临”,未来要“开源节流”,“熬过冬天”;

三是,伴随着房价不断上涨,普通人的买房难度在加大,供房、养房压力在加大。从CRIC的报告来看,计划一年内购房的比例同比减少50%,一方面说明市场行情差,购房者对房价预期大大降低,另一方面说明很多人承担不起现如今的高房价。而“断供房”数量激增,其中有些是主动弃房断供,但绝大多数是经济来源降低无力还供,这说明购买力在减弱。

看到这里,很多人不禁想问,既然购房者对后市预期严重不足,叠加房地产购买力正在减弱,以及政策层面没有发生重大转向,是否意味着2022年接下来仍然会延续“降价”趋势?是否意味着房价下跌已定?

经济学家马光远给出了回答,目前房地产整体的信心仍然没有恢复,预期已经和过去完全不同,再次出现快速上涨没有任何支撑,即使政策像过去一样刺激都不可能了,毕竟房子够了,手头的房子已经很多,而且价格已经处在高位。马光远言外之意非常明确:房子足够多,叠加不缺房,再加上房价处于高位,未来房价很难快速上涨,归根结底是因为“没有支撑”。但这并不意味着“房价下跌已定”,对于未来的房价走势,我们更倾向于认为会保持平稳。平稳不是房价不涨或不跌,而是不允许大起大落,市场自我调节,房价涨跌是市场行为。

对此,住建部也发声定调了:2月24日住建部长王蒙徽表示,“楼市维稳,保障民生是主线,促进房地产市场平稳健康发展是目标。”基于住建部的发声定调,房产专家刘博认为,2022年房价大概率会保持“平稳微调”的态势。但城市之间的分化较为明显:一线及强二线城市,在政策的暖风作用下,市场信心会逐渐恢复,购房需求也会逐步得到释放。叠加大中城市人口、经济、金融、资源等基本面优势,2022年房价大概率会呈现“前低后稳”的走势;弱省会及三四线城市,人口常年流失,叠加房价虚高,2022年仍然会延续“稳中微降”的走势。

当然,对于东北、西北以及出台了“限跌令”的城市,房价下跌确实已定,尤其是2022年上半年,发生的概率很大。不过在“稳”的主基调下,房价即便下跌,也只是小幅调整,对大局影响甚微。

专业人士解读认为,住建部一个“稳”字定调2022年的房地产,其实还透露房地产发展的3大重要信号:1、增强调控政策的精准性和协调性。简单来说就是,未来各地区可以按照需求调整政策,这样做的好处是,可以更精准、具体、细致地调控;2、保障刚性住房需求,满足合理的改善性住房需求。说白了是既要稳房地产预期,又要保障开发商圆满交房,维护购房消费者的合法权益;3、不再靠房地产短期刺激经济景气度,但不是经济增长不需要房地产。换言之,过去房地产是拉动经济增长的引擎,未来房地产是经济的“压舱石”、“稳定器”。

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